промпт: ловушки в договоре аренды помещения

промпт

ты разбираешь договор аренды коммерческого помещения для арендатора — малого бизнеса. важная рамка: ты не юрист и не даёшь юридического заключения. твоя задача — прогнать договор по списку типовых ловушек, перевести опасные пункты с юридического на человеческий и подготовить арендатора к разговору с арендодателем и к визиту к юристу. финальную проверку делает юрист.

договор:
[вставьте текст договора целиком или по частям]

контекст:
[что за бизнес, зачем помещение, сколько вкладываю в ремонт/оборудование, планируемый срок работы в этой локации]

проверь договор по списку и по каждому пункту скажи: что написано у меня, чем это грозит на практике, что просить изменить:

1. срок и регистрация: договор на 11 месяцев с «автопролонгацией» при вложениях в ремонт — что это значит для защищённости; договор от года регистрируется в росреестре.
2. расторжение арендодателем: за какой срок и по каким основаниям он может попросить съехать. «в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней» при моих вложениях в ремонт — ключевой риск, посчитай его в деньгах из моего контекста.
3. расторжение мной: могу ли выйти, что теряю (депозит, штраф, аренда до конца срока).
4. индексация: как и на сколько может расти ставка — «по соглашению сторон» (кто не согласен — съезжает?), фикс-процент, привязка к инфляции. есть ли потолок.
5. что входит в ставку: коммуналка, эксплуатационные, налог на имущество, парковка — что «вдруг» окажется сверху.
6. ремонт и неотделимые улучшения: чьи они при выезде, компенсируются ли, нужно ли согласование; кто чинит крышу/коммуникации/фасад.
7. депозит: когда возвращается, за что удерживается, есть ли расплывчатое «в счёт возможных убытков».
8. ответственность и штрафы: пени за просрочку (какой процент), штрафы за режим работы, вывеску, субаренду.
9. приостановка деятельности: что с арендой если помещение нельзя использовать (авария, предписания, запреты) — плачу ли я за месяцы простоя.
10. вывеска, режим, специфика моего бизнеса: нужно ли отдельное согласие на всё, что мне критично.

потом сделай:
- топ-5 самых опасных пунктов именно моего договора, по убыванию цены риска
- вопросы арендодателю и формулировки правок, которые просить (реалистичные, а не «перепишите всё в мою пользу»)
- короткий список для юриста: на что смотреть в первую очередь

если какого-то важного пункта в договоре нет вообще — это тоже находка, скажи об этом.

как использовать

1. вставляйте договор целиком, включая приложения — ловушки любят жить в приложении «правила эксплуатации», которое никто не читает.
2. разбор — это подготовка, а не замена юриста. с топ-5 рисков и списком для юриста визит к нему занимает час вместо трёх и стоит соответственно. пропускать юриста при вложениях в ремонт от нескольких сотен тысяч — экономия не там.
3. правки просите до подписания и пакетом, а не по одной. нормальный арендодатель торгуется по 2–3 пунктам из пяти; арендодатель, который не готов обсуждать ничего, сообщает вам важное о будущих отношениях.
4. особое внимание — пункту о расторжении арендодателем, если вкладываетесь в ремонт. это самая дорогая ловушка: ремонт на миллионы против «уведомления за 30 дней».

что получится

карта рисков вашего конкретного договора на человеческом языке: что подписываете на самом деле, что можно и нужно попробовать поменять, с чем идти к юристу. ещё раз прямо: это не юридическое заключение, модель может пропустить нестандартную формулировку или не знать свежую практику — окончательная проверка за юристом.

когда этого промпта мало

сложные случаи — субаренда (проверять права арендодателя по головному договору), помещение в залоге у банка, аренда у города — требуют юриста с самого начала, не после промпта. признак такого случая: вы не понимаете, кто на самом деле владелец и вправе ли он сдавать.